Consigli per scegliere consulenti o società specializzati in assistenza aste immobiliari

Roma, 30/10/2010 (informazione.it - comunicati stampa) L’art. 31 della legge 340 del 24 novembre 2000 ha abolito le pubblicazioni dei fogli degli annunzi legali (fal) delle province.
Fino all’anno 2000 tutte le pubblicazioni degli immobili posti all’asta dai vari Tribunali erano riportate come unica forma di pubblicità all’interno di questo periodico settimanale, oltre alla Gazzetta Ufficiale. Il fal era conosciuto solo da pochi “addetti ai lavori” e veniva venduto, anche in abbonamento, presso pochissime librerie. La finanziaria che ha abolito questo strumento pubblicitario delle aste immobiliari, ha creato uno sconvolgimento epocale in questo delicato settore, infatti la nuova disposizione riguardava la divulgazione degli immobili, oggetto di procedure esecutive e concorsuali, attraverso la pubblicizzazione su quotidiani locali e nazionali e sui siti internet che possedevano requisiti minimi di navigabilità ed onorabilità degli esponenti aziendali. Con l’avvento del boom immobiliare molti investitori si sono orientati agli acquisti di immobili presso i Tribunali anche usufruendo di preziose informazioni che erano ormai diventate di dominio pubblico ed in pochi anni persino le famiglie hanno acquistato migliaia di appartamenti alle aste giudiziarie.
Nell’anno 2004 era nato un nuovo business: L’ASSISTENZA ALLE ASTE IMMOBILIARI.
Un esercito di omuncoli, mezzi uomini, ominicchi e quaquaraquà ha cominciato ad invadere i Tribunali delle grandi città. I pionieri di questo nuovo mestiere già si consideravano grandi professionisti delle aste immobiliari. Agli albori del 2001 capitava talvolta di incontrare in Tribunale persone che assomigliavano ad avvocati, ma guardandole più da vicino sorgevano dei dubbi a causa del loro abbigliamento composto da giacche modello “spalla smussata”, pantaloni simili a quelli alla “zuava” e scarpe da ginnastica. Parlando con loro non si riusciva a capire bene il ruolo che ricoprissero all’interno delle aule o delle cancellerie. Con il passare del tempo tali soggetti sono stati individuati come i “carbonari” cioè i nuovi consulenti d’asta.
Il sistema era semplice: Si dava l’informazione dell’immobile al cliente sprovveduto e lo si invitava a sottoscrivere uno pseudo-mandato a titolo oneroso che lo impegnava al pagamento di una provvigione di circa il 10% sul prezzo in caso di aggiudicazione; in caso di non aggiudicazione il cliente doveva sostenere le spese (molto onerose) dovute a titolo di partecipazione all’asta da parte del suo procuratore. Affidandosi a queste persone, grazie alla loro “vastissima” esperienza si riusciva senza ombra di dubbio (dicevano essi) a spuntare prezzi scontati anche del sessanta per cento rispetto alle quotazioni di mercato.
In alcuni casi si riusciva veramente ad aggiudicarsi immobili alla metà del loro prezzo di mercato, ma il risultato positivo era realmente attribuibile alla bravura del consulente d’asta?
Con il passare degli anni, tutti gli agenti immobiliari, anche quelli che non erano iscritti al ruolo di agenti di affari in mediazione, si sono improvvisati “esperti d’asta”.
Ogni settimana la tv o i quotidiani locali e nazionali riportano fatti di cronaca aventi ad oggetto arresti a causa di appropriazione indebita o truffa consequenziale alla richiesta di denaro anticipato per l’acquisto di immobili alle aste giudiziarie. Spesso capita di acquistare un immobile all’asta ad un prezzo molto vicino a quello di mercato e spesso succede anche di entrare in possesso del bene aggiudicato dopo diversi anni. Questo dipende dalla scarsa esperienza del consulente relativamente al mercato immobiliare finanche alla scarsa comprensione della perizia redatta dal Ctu. Vorrei dare qualche consiglio a chi decide di affidarsi ad un consulente:
1. Chiedete nome e cognome (è bene farsi la copia del documento di identità)
2. Se si tratta di una società, chiedete la ragione sociale e la forma societaria. La forma più semplice ed economica per operare è la ditta individuale (diffidate di chi la spaccia per società). La costituzione di una ditta individuale è gratis ed è equiparabile alla persona fisica che la rappresenta.
3. Controllate l’esistenza della società attraverso una semplice visura camerale completa online (il costo è basso)
4. Controllate bene la data di costituzione della società (si può capire se il rappresentante legale ha esperienza nel settore)
5. Fate una ricerca su google inserendo quale parola chiave il nome della società o del soggetto che deve rappresentarvi e controllate quante pagine web sono pesenti a riguardo (se risultano pochi link l’esperienza è poca). Controllate inoltre se sono presenti forum che parlano in maniera positiva o negativa.
6. Se vi indicano un sito web da consultare, è sufficiente controllare il proprietario del dominio e la data di registrazione attraverso il sito www.whois.net (la data è molto importante per capire quanta esperienza ha maturato il soggetto)
7. Controllate se sul sito internet è riportata la sede dell’ufficio
8. Recatevi presso l’ufficio del consulente e cercate di capire da quanto tempo lo stesso risiede presso quella sede e se l’ufficio è in suo totale uso esclusivo oppure vi occupa una o più stanze (il multioffice è la soluzione più veloce ed economica per ottenere un ufficio già arredato, con segreteria inclusa e con una buona immagine che maschera l’utilizzo di una sola stanza). In questo caso diffidate di coloro che dicono di avere anni di esperienza. Dopo anni di esperienza nel campo delle aste giudiziarie, forse un ufficio si riesce anche ad acquistare.
9. Se vi chiedono il conferimento del mandato, prima di firmarlo, fatelo sempre leggere al vostro avvocato in quanto potrebbero essere presenti clausole subdole e vessatorie, penali o rimborsi spese.
10. Diffidate sempre di coloro che chiedono danaro anticipato
11. Diffidate di coloro che chiedono un rimborso spese in caso di non aggiudicazione. A volte capita di imbattersi in qualcuno che “sopravvive” proprio con i rimborsi spese. Nel caso di trasferta presso il Tribunale di un’altra città è giusto rimborsare le spese sostenute per il viaggio e l’eventuale alloggio, è necessario però che la cifra richiesta non sia eccessiva.
12. Diffidate di coloro che dicono di conoscere i Giudici, i Curatori Fallimentari o i Custodi giudiziari e che grazie alle loro conoscenze si hanno maggiori possibilità di aggiudicazione dell’immobile rispetto a tutti gli altri. 13. Diffidate di coloro che dicono che le aste sono pilotate
14. Fatevi sempre dare dal consulente il numero di telefono ed il nominativo del Custode Giudiziario delegato alla vendita dell’immobile di vostro interesse
15. Fatevi stampare la perizia e l’ordinanza di vendita
16. Diffidate di chi non vuole darvi le informazioni al punto 14 e 15
17. Controllate sempre se il consulente che vi richiede la provvigione in caso di aggiudicazione ha il titolo per farlo. (deve essere iscritto al ruolo di agenti di affari in mediazione – sez. mandatari a titolo oneroso, deve essere un avvocato iscritto all’albo oppure deve essere il rappresentante legale della società all’interno del cui statuto deve essere evidenziata chiaramente la possibilità di richiesta di parcella a titolo di consulenza)
18. Se il consulente non ha il titolo per chiedere una provvigione od una parcella diffidate della sua professionalità
19. Diffidate seriamente di coloro che tendono a muovere “turbative d’asta” L’art.353 del codice penale dispone che “Chiunque, con violenza o minaccia, o con doni, promesse, collusioni o altri mezzi fraudolenti, impedisce o turba la gara nei pubblici incanti o nelle licitazioni private per conto di pubbliche Amministrazioni, ovvero ne allontana gli offerenti, è punito con la reclusione fino a due anni……
20. Diffidate del consulente che non dispone di un c/c bancario

Per approfondire l’argomento: tel. 06.3219451 Alessandro Olleni – Incanto.net – Studio legale - www.incantonline.it