Target +105% - Investire in immobili a sconto in Italia e Romania

, 26/05/2009 (informazione.it - comunicati stampa - economia) La settimana appena trascorsa, con una seduta in meno a causa della festività americana di ieri del Memorial Day, è stata particolarmente ricca per i nostri portafogli con una pioggia di dividendi che hanno confermato ancora una volta la capacità delle grandi aziende leader di remunerare con generosità i propri azionisti, anche nei momenti di maggiore difficoltà e rallentamento economico. Le cedole appena incassate testimoniano la validità delle raccomandazioni degli analisti da noi monitorati e si abbinano a target e a rating per il futuro rivisti ancora al rialzo. Tutte le società che hanno distribuito mantengono infatti il massimo giudizio di BUY o STRONG BUY e sono ancora molto interessanti per acquisti di medio periodo. In particolare abbiamo ricevuto il dividendo per:
1) Titolo 1 - E' uno dei leader mondiali nel settore agricolo e uno dei maggiori produttori globali di etanolo, il carburante ecologico prodotto dal mais. Dividendo 2,10% (data stacco 19/5 con pagamento 10/6) e price earning 8,69. Rating BUY e target +67%
2) Microsoft - quotata al Nasdaq con simbolo MSFT - Questa società continua a sorprenderci positivamente per la sua capacità di generare utili in costante crescita senza ricorrere all'indebitamento bancario. Dividendo 2,60% (data stacco 19/5 con pagamento 17/6) e price earning 10,91. Rating STRONG BUY e target +122,4%
3) Titolo 3 - Iimportante multinazionale del settore alimentare che non dovrebbe mancare in ogni portafoglio diversificato. Dividendo 4,90% (data stacco 20/5 con pagamento 17/6) e price earning 12,04. Rating BUY e target +44,12%
4) Conoco Phillips - quotata al Nyse con simbolo COP - Titolo petrolifero per eccellenza. Il prezzo fortemente penalizzato e il price earning contenuto costituiscono una opportunità di accumulo. Dividendo 4,20% (data stacco 21/5 con pagamento 31/5) e price earning 7,55. Rating BUY e target +90,53%
5) Titolo 5 - La società possiede 16 raffinerie di petrolio negli Stati Uniti, ad Aruba e in Canada. E' uno dei favoriti dai nostri analisti. Dividendo 2,90% (data stacco 22/5 con pagamento 16/6) e price earning 6,04. Rating STRONG BUY e target +122,9%
Target +46% per una delle aziende preferite da Warren Buffet

Giovedì scorso, una delle aziende leader tra quelle che compongono il nostro modello Top Analisti ha riservato una piacevole sorpresa per i nostri iscritti, anticipata nei giorni scorsi sul nostro portale www.strategyinvestor.com: il dividendo trimestrale è aumentato ancora una volta, battendo il record di 48 anni consecutivi con incrementi senza interruzioni. Si tratta di un colosso farmaceutico considerato come uno delle società chiave del miliardario americano Warren Buffet. L'azienda è una vera public company, con un azionariato molto frazionato. Il dividendo, distribuito in data 21 maggio, è salito del 6,5% rispetto a febbraio, portando la redditività del titolo a 3,6% su base annua. Dopo l'ultimo rialzo sequenziale, chi avesse acquistato questo titolo in borsa esattamente 20 anni fa, si ritroverebbe oggi con un rendimento cedolare sul capitale originariamente investito pari a 45,6% annuo e un capitale moltiplicato per circa 11 volte. Nonostante i rialzi, il titolo presenta un rating di STRONG BUY, con un target pari a +46% dai livelli attuali.

Andamento storico dei dividendi
Year Dividend Growth
anno dividendo variazione
1981 $0.05500
1982 $0.06248 +13.60%
1983 $0.06876 +10.05%
1984 $0.07500 +9.08%
1985 $0.08124 +8.32%
1986 $0.08748 +7.68%
1987 $0.10500 +20.03%
1988 $0.12500 +19.05%
1989 $0.14500 +16.00%
1990 $0.17000 +17.24%
1991 $0.20000 +17.65%
1992 $0.23000 +15.00%
1993 $0.26000 +13.04%
1994 $0.29000 +11.54%
1995 $0.33000 +13.79%
1996 $0.38000 +15.15%
1997 $0.44000 +15.79%
1998 $0.50000 +13.64%
1999 $0.56000 +12.00%
2000 $0.64000 +14.29%
2001 $0.72000 +12.50%
2002 $0.82000 +13.89%
2003 $0.96000 +17.07%
2004 $1.14000 +18.75%
2005 $1.32000 +15.79%
2006 $1.50000 +13.64%
2007 $1.66000 +10.67%
2008 $1.84000 +10,84%
2009 $1.96000 +6,52%

Investire in immobili con lo sconto in Italia e Romania - Target +105%
La società di cui parliamo oggi è stata oggetto delle nostre attenzioni già da diversi mesi. La decisione finale di inserire il titolo in portafoglio è giunta soltanto oggi, dopo che le valutazioni in borsa sono tornate a livelli molto appetibili. Investire in importanti immobili di prestigio a meno della metà del valore commerciale, presenta rischi molto più contenuti e offre forti potenziali per il lungo termine. Inoltre, dopo aver analizzato l'iter aggressivo di crescita negli ultimi trimestri, abbiamo deciso di investire subito in questa azienda, dal momento che offre un business scontato, facile da comprendere ed in forte sviluppo come quello immobiliare. Il report di oggi dedica quindi ampio spazio con un'analisi più dettagliata di questa nuova azienda che entra con oggi a far parte del nostro portafoglio. La società, come essa stessa ama definirsi, è un puro gestore di centri commerciali e vanta una ricca gamma di immobili situati prevalentemente in Italia e in Romania. In un momento in cui gli analisti incominciano a intravedere possibilità di rialzo dell'inflazione, l'investimento nel mattone acquista maggiore capacità di protezione, dal momento che storicamente il mercato immobiliare ha sempre avuto caratteristiche particolarmente difensive. Spesso leggiamo annunci pubblicitari sui maggiori quotidiani italiani che invitano ad investire in immobili in Romania, dal momento che il mercato locale presenta redditività e crescite superiori rispetto a quello italiano. Questa azienda può quindi costituire uno strumento utile per investire nel settore, diversificando il rischio sia per area geografica che per tipologia. Possiamo definire la società come una sorta di fondo di investimento immobiliare, in base alla nuova legge che ha istituito anche in Italia strutture societarie simili ai REIT, i famosi fondi immobiliari americani. L'azienda di cui parliamo è la prima società ad avere beneficiato di questa nuova legge, che prevede tra l'altro forti agevolazioni fiscali per quelle realtà che esercitano attività prevalente di locazione di immobili. In sintesi, la società esercita uno dei business più tradizionali e facili da comprendere: realizza o acquisisce immobili di prestigio che poi affitta nel tempo, con l'obiettivo di valorizzare il portafoglio, mediante l'ottimizzazione del rendimento degli immobili, ovvero mediante l'eventuale cessione delle gallerie commerciali.
Attualmente il portafoglio immobiliare italiano è ben ripartito, con sette centri commerciali, sei ipermercati, tre gallerie di negozi, un supermercato e una palazzina, sparsi sul territorio nazionale, da nord a sud, tutti già attivi e con interessanti canoni di locazione. A questo portafoglio di immobili si aggiungono altri progetti attualmente in fase di realizzo. A completamento del portafoglio, lo scorso 18 dicembre 2008 è stata acquisita per 18 milioni di euro una galleria commerciale di 21 negozi a Cesena, con una superficie totale affittabile di 10.800 metri quadrati, e il 30 dicembre è stato acquisito un immobile adibito a galleria con 38 negozi e uffici all'interno di un centro commerciale a Crema, con una superficie totale di 11.400 metri quadrati. Entrambi i due nuovi immobili sono già affittati e generano immediatamente ricavi per la società, che vanno a sommarsi al monte affitti già disponibile.
Tra le varie proprietà del gruppo segnaliamo un centro commerciale a Bologna, nel quartiere di Borgo Panigale, composto da un ipermercato e da una Galleria di 33 negozi. Il Centro Commerciale è facilmente raggiungibile in quanto situato nei pressi della tangenziale di Bologna. Nel 2001 si è conclusa la riqualificazione complessiva dell’Ipermercato. Nel luglio 2004 si sono conclusi i lavori di costruzione del parcheggio sopraelevato per n. 481 posti auto e nel 2005 si sono conclusi i lavori di ampliamento della Galleria, che hanno comportato un aumento di circa mq 2.200 di superficie utile, corrispondente a mq 1.600 di superficie netta di vendita.

Diversificare in immobili in Romania - Una scelta strategica
Per potenziare ulteriormente lo sviluppo e la crescita, con un piano strategico che prevede investimenti per 800 milioni dal 2008 al 2012, lo scorso settembre la società ha perfezionato un'acquisizione immobiliare in Romania per 192 milioni di euro, che ha permesso di diversificare una porzione rilevante del portafoglio, prima esclusivamente concentrato sul mercato nazionale, in un paese che presenta una delle dinamiche più interessanti tra le economie UE, e in una tipologia di immobili in grado di generare immediatamente reddito. Si tratta dell'acquisto della più elevata catena di distribuzione presente in Romania, con punti vendita in 13 diverse città, per un totale di 15 nuovi centri commerciali. Per potenziare e migliorare tali centri, la società prevede di investire ulteriori 16 milioni di euro, allo scopo di arginare l'emergere di potenziali concorrenti. In questa ottica, lo scorso 16 marzo la società ha firmato un accordo per inserire un supermercato Carrefour Express in 3 dei 15 centri commerciali. Secondo quanto dichiarato dalla società, si tratta di un passo sostanziale per la realizzazione della strategia operativa dichiarata sin dal momento dell'acquisizione: valorizzare i centri commerciali rumeni, rendendoli più attraenti per il target di consumatori locale e quindi sviluppando maggiore traffico attraverso l'allargamento dell'offerta all'alimentare, prima completamente assente dai centri della catena acquisita.

1,5 miliardi di immobili a sconto
Sommando insieme i due portafogli, il patrimonio immobiliare di proprietà della società ammonta al 31 dicembre a 1,42 miliardi di euro, secondo l'ultima stima effettuata da uno dei maggiori periti indipendenti a livello globale. Acquistare azioni di questa società, significa in sintesi comperare immobili di prestigio, incassando regolarmente gli affitti. La attenta politica di gestione del portafoglio immobili ha portato all'azienda risultati in costante crescita. I ricavi consolidati di immobili e terreni sono aumentati nel 2008 di +31,64%, nonostante la crisi economica globale. Commentando i risultati, il presidente della società ha dichiarato: "In un contesto che ha visto crescenti tensioni nei mercati finanziari e nel settore immobiliare, mentre l'incertezza condizionava pesantemente l'economia reale, molte società del settore hanno manifestato segni di rilevanti squilibri patrimoniali e finanziari, che le hanno costrette a rivedere i piani di investimento e a cedere quote significative del proprio portafoglio. Non è stato il caso della nostra società, che ha continuato a guardare avanti, seguendo in modo lineare un percorso di sviluppo, che proprio nel 2008 ha condotto importanti risultati. Nel periodo più acuto della crisi, quando tra luglio e settembre gli elevati tassi di interesse rendevano impossibile gestire in modo profittevole il proprio business per molti attori presenti sul mercato, abbiamo invece stabilito di confermare tutti gli obiettivi di un piano costruito nel maggio 2007, su assunzioni di scenari profondamente diversi. Nell'arco dei prossimi quattro anni attendiamo di poter realizzare una crescita dei ricavi di un 1-1,5% superiore al tasso di inflazione e di potere raggiungere nel 2012 una marginalità operativa lorda del 75% mantenendo un indebitamento contenuto."
Nel primo trimestre 2009, il gruppo ha proseguito l'attività di sviluppo posta in essere al precedente esercizio. In data 27 marzo è stato notificato l'acquisto di un centro commerciale situato nel comune di Guidonia Montecelio, a pochi chilometri dal Grande Raccordo Anulare. La struttura copre una superficie di 50.250 m² ed è costituito da 120 punti vendita. È proseguita inoltre l'attività di avanzamento dei progetti relativi alla costruzione dei centri commerciali di Catania e Palermo, mentre sono in corso di ultimazione un ulteriore centro commerciale costituito da 26 punti vendita, e un grande progetto immobiliare di tipo residenziale, commerciale, terziario e ricettivo nella città di Livorno.
A causa delle nuove acquisizioni e dello sviluppo del portafoglio immobiliare, la crescita più rilevante nel 2009 si è registrata nell'area dei ricavi da affitti, con un incremento pari al 35,90%, in linea con quanto dichiarato nel piano industriale. L'utile netto è salito del 17,42% rispetto allo stesso periodo del 2008, confermando una forte capacità dell'azienda di reagire positivamente alla difficile situazione del mercato.

Valutazioni: target +105% - Buona configurazione tecnica
Il punto più importante tra quelli esaminati per l'investimento nella società è la sua forte sottovalutazione in borsa. Attualmente il titolo presenta uno sconto di circa il 50% rispetto alle valutazioni degli immobili fatti dal perito indipendente, al netto dell’indebitamento (NAV). Ciò significa che acquistando in borsa a questi prezzi, abbiamo oggi la possibilità di comperare immobili già avviati, locati e di prestigio a meno della metà del valore commerciale. Pensiamo solamente che solo due anni fa il prezzo del titolo era quasi il doppio rispetto al valore di perizia degli immobili, rafforzando maggiormente la convinzione dei nostri analisti sulle opportunità di crescita di questo business conservativo. Ipotizzando le crescite previste dal piano industriale fino al 2012, e abbinando una valutazione più equilibrata e vicina al NAV, possiamo attribuire alla società un target di medio termine pari a +105% dai valori attuali, che si unisce a un ottimo dividendo annuo superiore al 3%. Contestualmente ai fondamentali, il titolo presenta inoltre una configurazione tecnica favorevole, con una figura “diamond bottom” completata giovedì scorso, che indica un target potenziale pari a +63% su base grafica.
Il titolo presenta un rating di STRONG BUY e va acquistato oggi sulla borsa di Milano. Per le sue caratteristiche di "fondo immobiliare" abbiamo deciso l'inserimento nel portafoglio ETF Italia, che raggruppa in un unico modello una selezione di ETF e fondi chiusi quotati sul mercato italiano. Comprare quindi in data di oggi il titolo, quotato a Milano. Utilizziamo per l'acquisto tutta la liquidità disponibile sul conto corrente collegato al portafoglio.

Regola base: disciplina di investimento
Noi consideriamo lo stile "value classico" come un metodo disciplinato, conservativo e di buon senso. Investire "value" è a nostro avviso il modo migliore per approcciare il mercato nel lungo termine. (London Market Research Ltd)